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社科院:2020年楼市继续降温 不会剧烈波动
2019-12-10 16:05 来源:经济日报-中国经济网
[提要] 总体市场继续保持降温通道,不会出现剧烈的波动。

2020年房地产市场走势将如何?中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心今日发布的《中国住房发展报告(2019-2020)》(以下简称“报告”)预测,2020年楼市年稳季变和持续分化,总体上持续保持稳中有变的走势,在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场继续保持降温通道,不会出现剧烈的波动

课题组预测,时间上,房地产市场降温中还有起伏和波动。稳中有变,升降交替,春夏秋冬,四季波动。空间上,城市分化可能持续凸显。未来一年,一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加,价格、销售和投资增幅有波动,趋势是增长主导。三、四线城市市场向下的压力再增加,库存可能再度增加。风险上,总体下降且风险可控。但同时也存在着楼市的个别领域、环节、主体和区域的风险放大的可能性。

对于上述预测,报告认为,年度总体稳定的因素有:第一,中国目前处于城镇化率30%~70%的快速发展区间,未来还有一定的需求潜力。第二,中国经济具有较强的韧性。第三,炒房的利益机制依然存在。第四,楼市调控不太可能放松。季节变化的因素有:一是市场环境及预期不断变化,楼市将处在波动运行之中。二是调控政策或根据楼市当期和未来可能的变化而适时微调。空间分化的因素有:其一,一、二线城市需求仍有较大潜力,尤其是土地、住房供给短缺矛盾没有解决。其二,三、四、五线城市情况相反,经过上一轮“超好”发展,不仅房价涨幅较大,土地、住房供给增加,这有可能会形成新一轮库存。其三,由于不同城市经济发展的不同步以及住房市场供求矛盾程度的差异在短期内尚难缓解或扭转,一、二线城市、东部城市、都市圈城市群、特殊资源城市与四、五线及以下、西部东北城市、城市群以外、资源枯竭城市的分化将持续。

报告判断,未来几年中国处在楼市调控的机遇期和关键期。第一,房地产已成为经济健康发展的掣肘。稳增长方面,房地产对经济增长的净贡献已由正转负;惠民生方面,房地产对整体的住户部门的生计产生了双重影响;调结构方面,房地产对结构调整和产业升级起到阻碍作用;防风险方面,房地产风险是中国经济的重要风险源;促改革方面,住房改革是供给侧结构性改革的重点。第二,未来两年是楼市调控的关键期。楼市调控是国家的一个重大战略操作,是塑造高质量发展的新动力、新机制、新引擎和新路径。调控能否成功不仅关系重大而且在此一举。楼市调控的机遇窗口将在2025前后关闭,住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。此外,完成楼市调控操作并发挥作用需要一定时间。

报告提示,楼市调控面临剧烈波动可能的风险和五大主体考验。楼市调控面临剧烈波动的风险主要包括:外部环境和楼市自身变动带来的风险、预期调整带来的楼市剧烈波动风险、调控政策调整引发的市场波动风险、制度改革带来次生楼市波动风险加大。如果上述风险共振和叠加,将给楼市和宏观经济发展形成严峻挑战与威胁。楼市调控使五大主体面临严峻风险考验即考验地方政府、住户部门、开发企业、金融机构和国家调控部门。

上述风险和考验,一方面显示楼市必须持续调控不动摇、相应制度机制改革再深化的必要性,另一方面警示相关调控部门要讲求调控的艺术,在楼市调控的中流击水之处保持稳行船的从容与定力。尊重市场规律,结合中国国情,坚持“干中学”并不断总结经验教训,在实践中探索、学习、创造并掌握高超而精湛的技术,与时俱进地合理调整、改进和优化楼市调控的方式、方法与机制。

面对楼市内外环境复杂多变、各种舆论甚嚣尘上,课题组基于楼市发展特征、调控经验、未来预测和重要判断,呼吁并建议:楼市调控不动摇,中流击水应从容。第一,构建房地产与宏观经济的新型关系,稳步迈向高质量发展。第二,坚持调控不动摇,倒逼市场主体改弦更张。第三,坚持“一城一策”,完善调控机制。完善“一城一策”全国市场监管体系。第四,加快基础性配套制度改革,引导市场主体改弦更张。第五,加快住房供给侧结构性改革,绘制楼市新基因图谱。



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